勃勃的美股投资日记

大家好，景天是2024年2月18日，星期日。因为明天星期一总统日，美股休市，今天就闲聊一会谈一谈我对最近4年美国房地产走势的看法。

美国房市

今天我们来聊一聊房价。虽然房和股是两个完全不同的资产市场，操作逻辑也不完全一样，房地产的波动和流动性周期更长。当然他们之间还是有一些联系的：每次股价上涨，房价也会随之水涨船高。且两者都对美联储的基准利率敏感，其中房价的敏感程度可能更高，但是股价反应更快，周期上存在一些错位。

通过回顾疫情后4年以来美国房价的起伏变更，我们或许能对美国整体资本市场的运作规律有更深入的了解。这也有助于帮助我们在面对股市中长短周期的更迭时，做出更好的决策。

自从2020年下半年放水导致房地产资产价格飙升以来，美国房市经历了大大小小共四个阶段。前半部分（2020年底-2023年初）是连续暴涨的两个阶段，后半段是加息之后的暴跌（2023年）与反弹（2024年至今）。我将分别给出我对他们每一个阶段成因的看法，并在文末给出我对房地产未来发展的判断。

从2020年下半年到2022年1月份，是美国房价，特别是SFH（独栋家庭住宅）呈抛物线形上涨的阶段。从2021年9月份我买房开始已经属于高位接盘开始，到22年1月份房价的顶部，大西雅图地区房价居然都继续上涨了接近40%，令人震惊。

上涨的第一阶段：涨价反而更便宜

房价上涨分为两个阶段：第一阶段，是因为利率下降，月供大跌，从而导致房价上涨。

• 30年定期房贷利率从疫情前的4%左右，某些地区跌至最低2%，直接砍了一半。许多大一百万的房子，疫情前月供要8-9千；现在即便涨价20%，月供也只需5-6千，竟然比之前还要便宜，于是一大群人蜂拥而上。

• 实际月供下降，导致购买门槛降低；拥有购买力的买家人数大增：标价100万，最后40多个offer，每次bid直接加价20万，两轮直接按140万成交的房子大有人在。
• 这导致房价在短期内急速飙升。虽然说，房价每年的平均涨幅也有3-5%左右，但疫情后2年来的涨幅相当于是过去10年的总和。疫情前，已经买了房子准备退休，在疫情后卖掉的人，特别是baby boomer这一代，他们是真正的赢家。
• 很多人因为只关注房屋的价格，而忽略了月供所起到的决定性作用，认定房地产泡沫不可持续，而再次坚定的看空房市。这种看法最终被市场证明是错误的。
• 我们可以得到结论：决定房屋市场价格是否合理的因素不是价格，而是月供。如果核心地区房产的月供，能够让当地前1%双薪家庭的月收入满足贷款条件（如税前收入的40%），那么房价就不是泡沫，而是合理区间。周边地区要按照前10%双薪家庭计算。
• 要知道，全美绝大多数人并不会选择买房，而是选择租房；而抢破头买房子的老中程序员们，收入妥妥全美1%——特别如果他们是双码的话。
• 举例计算：
  • 硅谷湾区的Meta双码老中家庭，似乎是各大华人聚居地的标配。这种家庭的年收入（W-2），工作时间5年以上的话，应该为160万美元以上。换算成月薪为13万美金/月；税后6万美金/月，可以支付月供为3万美金以上的房子，没有问题
  • 按照疫情后第一阶段的低利率计算，他们可以负担得起高达8百万美金的，真正的豪宅
  • 当然大部分这样的家庭最终选择购买300-500万美金左右的房屋，主要因为800万美元的首付需要160万，而且地产税有8万一年。对普通家庭来说，这样企业家式的豪宅，有一些过于奢华了
  • 这个逻辑，和码农们的工资其实人人都买得起兰博基尼，但是绝大部分人还是开平价SUV上班一样：一方面和从小来自于中国大陆的勤俭的生活习惯有关，另外一方面也确实是没有必要

上涨的第二阶段：加息预期和FOMO

房地产上涨的第二个阶段，是美联储宣布加息后的FOMO的阶段。事实证明，在这个阶段买房是不理智的；这也是绝大多数个人投资者和Opendoor以公司的名义买房翻新，而最后不得不亏损卖出交易发生最集中的时期